Dépôt de garantie : comment ça fonctionne ?

Preuve de sérieux et de solvabilité entre acquéreurs et vendeurs, le dépôt de garantie scelle un compromis de vente. Non obligatoire et fixé librement, il assure au propriétaire la réalisation de la vente de son bien, sauf cas particuliers. À combien s’élève le montant du dépôt de garantie ? Quand est-il restitué ou encaissé par le vendeur ? Enfin, comment se déroule un dépôt de garantie chez le notaire ? C’est ce que vous découvrirez dans cet article.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie chez un notaire ? 

Le dépôt de garantie ou acompte correspond à une somme provisionnelle versée sur le compte séquestre d’un intermédiaire (agent immobilier ou notaire) pour preuve de son engagement et de sa solvabilité. Il constitue une garantie financière pour les propriétaires vendeurs si jamais l’acquéreur se rétracte. Le montant du dépôt de garantie varie généralement entre 5 et 10 % du prix de vente du logement. Les deux parties s’accordent librement sur le montant puisqu’aucune loi n’encadre sa définition. À l’acquéreur d’en négocier le montant. Le dépôt de garantie se nomme également :

• indemnité d’immobilisation ;
• acompte ;
• provisionnement de la clause de dédit.

Quelle que soit son appellation, le dépôt de garantie permet de rassurer les vendeurs sur le sérieux de l’acheteur. En effet, il est une preuve que l’acquéreur dispose de fonds propres pour obtenir son crédit auprès des établissements bancaires. Il dissuade l’acquéreur de renoncer à son engagement et enfin, il scelle le lien entre les parties, chacune immobilisant son logement ou une certaine somme d’argent en attendant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire en cas de compromis de vente. Cette clause reste à l'initiative du vendeur et peut faire l'objet d'une négociation entre les parties. Ni sa présence, ni son pourcentage en prix de vente ne sont définis par la loi.

Comment verser le dépôt de garantie à un notaire ? 

Notez que les modalités de versement du dépôt de garantie entre particuliers sont définies par l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, il est interdit de verser directement l’acompte dès la signature du compromis de vente. Depuis la mise en place de la loi Macron du 6 août 2015, il est obligatoire de respecter la fin du délai de rétraction de 10 jours (maillage article délai de rétractation). La signature du compromis de vente se fait devant un notaire, un avocat ou un agent immobilier habilité. L’acompte est versé par chèque libellé à l’ordre du notaire si le montant du dépôt est inférieur à 3 000 €. Si le montant est supérieur à 3 000€, alors, la somme provisionnelle est versée par virement bancaire. Celle-ci sera conservée sous séquestre et remise au vendeur lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Points clés à retenir sur le versement de l’acompte :

• Par chèque libellé à l’ordre du notaire si le montant de l’acompte est inférieur à 3 000 €.
• au-delà de 3 000€, le versement ne peut s’effectuer que par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire.

Le montant du dépôt de garantie en compromis de vente est généralement fixé au cas par cas : plus le propriétaire vendeur a confiance en l'acquéreur, plus il réduira le pourcentage du dépôt de garantie. En effet, s'il considère qu'il n'aura aucun problème pour l’obtention de son crédit au regard de sa situation professionnelle et personnelle, l’acompte peut être baissé à 3% ou 2%, notamment si le prix de vente est élevé.

Comment récupérer le dépôt de garantie lors d’une transaction immobilière ?

La non-réalisation d’une clause suspensive

L’annulation du compromis de vente par l’acquéreur doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acheteur peut récupérer l’acompte versé auprès du notaire ou de l’agence immobilière.

Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage acquéreur et vendeur sur le prix de vente du bien concerné. Il prévoit notamment des conditions suspensives devant être exécutées obligatoirement pour que la vente ait lieu. La clause suspensive la plus fréquente est celle liée à l’obtention d’un crédit immobilier par l’acquéreur. Si ce dernier n’obtient pas le financement de son projet d’achat immobilier, il y a rupture de la promesse de vente : l’acheteur récupère alors son acompte. Notez cependant que la non-réalisation d’une clause suspensive n’est pas un élément suffisant pour permettre la récupération du dépôt de garantie par l’acquéreur. En effet, il est nécessaire que l’acheteur ait tenté avec diligence de réaliser la condition suspensive, notamment en fournissant le refus de prêt transmis par la banque, dans le cas de la clause suspensive d’obtention de financement. 

Le compromis de vente prévoit un délai pour réaliser la condition suspensive. Il est possible de modifier ce délai si l’une des parties considère avoir besoin de temps supplémentaire. La modification du délai entraîne automatiquement la signature d’un avenant au compromis de vente. 

Certaines conditions suspensives peuvent être attribuées au vendeur, notamment  dans le cas de la réalisation de travaux (mise aux normes de l’installation électrique, réparation de la toiture, changement des fenêtres, etc.). Lorsque le vendeur n’exécute pas ces conditions suspensives, l’acquéreur peut décider de rompre le compromis de vente et conserver son acompte.

Dans quels cas le vendeur récupère-t-il le dépôt de garantie ? 

En dehors des situations précédemment citées, l’acompte revient au vendeur. La somme sert à l’indemniser pour la période pendant laquelle le bien a été immobilisé pour le futur acquéreur et pendant laquelle il n’a donc pas pu réaliser la vente. Si la vente du bien a finalement lieu, le dépôt de garantie est déduit du prix du bien immobilier vendu.

À retenir : finaliser une vente immobilière prend du temps. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de signer un compromis de vente afin de déterminer le prix de vente et les conditions suspensives :

• un acompte est prévu dans la majorité des situations en cas d’annulation de la vente ; 
• l’acompte est placé sous séquestre chez le notaire ou en agence immobilière ;  
• le dépôt de garantie n’est prévu par aucune loi ni règlement.

SOURCES JURIDIQUES

• Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation
• Article 1960 du code civil